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DES - Online Geschäftsbericht 2008

Finanz- und Vermögenslage

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements

Für die Finanzierung ihrer Investitionen nutzt die Deutsche EuroShop grundsätzlich die Börse zur Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital sowie die Kreditmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Innerhalb des Konzerns treten dabei die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche EuroShop als Darlehensnehmer bei Banken auf. Erfahrungsgemäß können durch die Bonität der Deutsche EuroShop Vorteile bei den Darlehenskonditionen erreicht werden. Zudem kann der Konzern seine Finanzierung unabhängig und flexibel gestalten.

Darlehen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden und die Eigenkapitalquote im Konzern (inkl. Minderheiten) soll dabei 45 % nicht unterschreiten.

Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei kommen auch derivative Finanzinstrumente zum Einsatz, die der Absicherung gegen steigende Kapitalmarktzinsen dienen. Über verfügbare Kreditlinien wird die Deutsche EuroShop in die Lage versetzt, kurzfristig auf Investitionsmöglichkeiten zu reagieren. Nicht benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden kurzfristig als Termingeld oder in geldmarktnahen Fonds angelegt.

Finanzierungsanalyse

Zum 31. Dezember 2008 wies der Deutsche EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:

in Mio. € 2008 2007 Veränderung
Bilanzsumme 2.006,9 1.976,3 +30,6
Eigenkapital (inkl. Minderheiten) 977,8 974,0 +3,8
Eigenkapitalquote in % 48,7 49,3 -0,6
Bankverbindlichkeiten 899,8 895,9 +3,9
Loan to Value in % 46,0 47 ,0 -1,0

Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns, das sich aus dem Eigenkapital der Konzernaktionäre (860,5 Mio. €) und dem Eigenkapital der Minderheitsgesellschafter (117,3 Mio. €) zusammensetzt, liegt mit 977,8 Mio. € um 3,8 Mio. € über dem Vorjahr. Die Eigenkapitalquote hat sich leicht um 0,6 Prozentpunkte auf 48,7 % vermindert.

Die kurz- und langfristigen Bankverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr von 895,9 Mio. € um 3,9 Mio. € auf 899,8 Mio. €. Im Berichtsjahr wurden insgesamt langfristige Kredite in Höhe von 32,2 Mio. € aufgenommen. Hiervon dienten 28,4 Mio. € der Finanzierung der Stadt-Galerie Passau und dem Ankauf von Grundstücken für die Erweiterung der Altmarkt-Galerie Dresden. Mit den übrigen 3,8 Mio. € wurde ein auslaufendes Darlehen im Allee-Center Hamm ersetzt. Dem gegenüber wurden Kredite in Höhe von 28,3 Mio. € zurückgeführt.

Die zum Jahresende bestehenden Bankverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der langfristigen Vermögenswerte. Damit waren rund 46 % des langfristigen Vermögens fremdfinanziert.

Auch im Geschäftsjahr 2008 standen der Deutsche EuroShop Kreditlinien in Höhe von 100 € Mio. zur Verfügung, die zum Jahres ende mit rund 11 1 Mio. in Anspruch genommen waren (2007: 35,0 Mio. €). Dieses entspricht der durchschnittlichen Ausnutzung der Kreditlinie im Geschäftsjahr.

Insgesamt waren die Fremdfinanzierungskonditionen zum 31. Dezember 2008 noch für durchschnittlich 7,0 Jahre (im Vorjahr: 7,7 Jahre) zu 5,33 % p. a. (im Vorjahr: 5,36 % p. a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält Kreditverbindungen mit 20 Banken. Dabei handelt es sich neben einer österreichischen Bank ausschließlich um deutsche Kreditinstitute.

Zinsbindung Duration Darlehens-
beträge
in T€
Anteil an
den Gesamt-
darlehen
Durch-
schnitts-
zinssatz
Bis 1 Jahr 1,0 59.485 6,6 % 5,93 %
1 bis 5 Jahre 4,7 348.155 38,9 % 5,28 %
5 bis 10 Jahre 7,2 367.405 41,1 % 5,38 %
Über 10 Jahre 17,3 119.900 13,4 % 5,05 %
Gesamt 7,0 894.945 100 % 5,33 %

In 2009 läuft bei einem Darlehen in Höhe von rund 50 Mio. € die Zinsbindung aus und planmäßige Tilgungen in Höhe von 9,5 Mio. € werden in dem Geschäftsjahr aus dem laufendem Cashflow geleistet. In den Jahren 2010 bis 2013 werden die Darlehen jährlich durchschnittlich mit 12,8 Mio. getilgt. Für Darlehen in Höhe von 26,9 Mio. € laufen die Zinsbindungen in 2012 aus, sowie in Höhe von 259,1 Mio. € in 2013. Unsere Kreditlinie steht in 2010 zur Prolongation an.

In der Bilanz werden zum Stichtag Bankverbindlichkeiten in Höhe von 899,8 Mio. € ausgewiesen. Bei der Differenz zu den hier angegebenen Beträgen in Höhe von 894,9 Mio. € handelt es sich um abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2009 beglichen wurden.

Investitionsanalyse

Im Berichtsjahr wurden die Stadt-Galerien in Hameln und Passau fertiggestellt. Nachdem bereits in den Vorjahren in diese beiden Objekte 144,3 Mio. € investiert wurden, fielen im Berichtsjahr nochmals Investitionen von 66,0 Mio. € an.

Für die Erweiterung der Altmarkt-Galerie Dresden sind rund 150 Mio. € als Investitionsbudget kalkuliert. Der auf den Konzern entfallende Anteil beläuft sich auf rund 75 Mio. €, von denen im Berichtsjahr rund 21 Mio. € für den Erwerb von Grundstücken sowie Planungskosten investiert wurden. Wir gehen davon aus, dass mit den Baumaßnahmen im Sommer 2009 begonnen werden kann und die Fertigstellung im Frühjahr 2011 erfolgt.

Liquiditätsanalyse

Der operative Cashflow des Konzerns in Höhe von 55,1 Mio. € (2007: 40,6 Mio. 1) ist der Betrag, der für die Anteilseigner nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenterflächen erwirtschaftet wurde. Er dient auch dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop sowie die Auszahlungen an die Minderheitsgesellschafter zu finanzieren. Der Anstieg um 14,5 Mio. € gegenüber dem Vorjahr resultiert im Wesentlichen aus der Inbetriebnahme der Shoppingcenter in Danzig, Hameln und Passau.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beinhaltet neben dem operativen Cashflow auch die Veränderungen der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie der sonstigen Verbindlichkeiten und der Rückstellungen. Mit 79,8 Mio. € lag der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit um 2,9 Mio. € über dem Vorjahr (76,9 Mio. €).

Die Investitionen im Berichtsjahr beliefen sich auf 91,2 Mio. € und lagen damit deutlich unter dem Vorjahr, in dem 144,3 Mio. € für Investitionen ausgegeben wurden.

Aus der Finanzierungstätigkeit resultiert ein Mittelabfluss von 39,1 Mio. €. Einer Erhöhung der Bankverbindlichkeiten von 3,9 Mio. € stehen Auszahlungen an Konzernaktionäre und Minderheitsgesellschafter unserer Objektgesellschaften von rund 43,0 Mio. € gegenüber.

Der Finanzmittelbestand hat sich so im Berichtsjahr um 67,3 Mio. € vermindert und belief sich zum Bilanzstichtag auf 41,7 Mio. €.

Bilanzanalyse

Die Bilanzsumme des Konzerns hat sich im Geschäftsjahr 2008 um rund 30,5 Mio. € erhöht.

Bilanzstruktur (Balkengrafik)

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Kurzfristige Vermögenswerte

Die kurzfristigen Vermögenswerte beliefen sich zum Jahresende auf 52,9 Mio. €, was einem Rückgang von 84,2 Mio. € gegenüber dem Vorjahr entspricht Dies ist im Wesentlichen auf den Rückgang der sonstigen Vermögensgegenstände sowie die geringeren liquiden Mittel zurückzuführen.

Die liquiden Mittel lagen zum Bilanzstichtag bei 41,7 Mio. € gegenüber 109,0 Mio. € im Vorjahr. Die liquiden Mittel werden als kurzfristige Termin- und Festgelder angelegt.

Langfristige Vermögenswerte

Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 1.839,2 Mio. € um 114,8 Mio. € auf 1.954,0 Mio. € erhöht.

Das Sachanlagevermögen hat sich per Saldo um 123,1 Mio. € auf 21,2 Mio. € verringert, nachdem die Stadt-Galerien in Hameln und Passau eröffnet wurden. Nach Fertigstellung wurden diese Shoppingcenter in die Investment Properties umgebucht und erstmals zum 31. Dezember 2008 mit dem Verkehrswert in Ansatz gebracht. Zum Jahresende werden im Sachanlagevermögen nur noch die bisher angefallenen Investitionen für die Erweiterung der Altmarkt-Galerie Dresden ausgewiesen.

Die Investment Properties erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 239,6 Mio. €. Für die Stadt-Galerien in Hameln und Passau beliefen sich die Anschaffungskosten auf 210,3 Mio. €. Daneben ergab sich aus ertragswirksamen und -neutralen Bewertungseffekten eine Erhöhung der Investment Properties um 29,3 Mio. €.

Die übrigen langfristigen Vermögenswerte verringerten sich um 1,7 Mio. €

Kurzfristige Verpflichtungen

Die kurzfristigen Verpflichtungen sind um 35,5 Mio. € von 88,2 Mio. € auf 52,7 Mio. € gesunken was insbesondere aus dem Rückgang der kurzfristigen Bankverbindlichkeiten (-26,0 Mio. €) resultiert.

Langfristige Verpflichtungen

Die langfristigen Verpflichtungen sind von 1.027,4 Mio. € um 66,3 Mio. € auf 1.093,7 Mio. € gestiegen. Dies ist im Wesentlichen auf höhere langfristige Finanzverbindlichkeiten (+29,8 Mio. €) und die Bildung weiterer latenter Steuerrückstellungen (+18,0 Mio. €) zurückzuführen.

Eigenkapital

Das Eigenkapital des Konzerns liegt im Berichtsjahr mit 860,5 Mio. € auf dem Niveau des Vorjahres (860,8 Mio. €). Wesentliche Veränderungen ergaben sich aus der Bewertung der Zinsswaps sowie des Ausgleichspostens aus der Währungsumrechnung, die das Eigenkapital um 31,9 Mio. € vermindert haben. Die Bewertung der nach IAS 39 zu bewertenden Beteiligung verminderten das Eigenkapital um 0,9 Mio. €. Dem gegenüber steht im Wesentlichen die Differenz aus dem Konzernergebnis von 68,9 Mio. € und der im Juni 2008 gezahlten Dividende von 36,1 Mio. €, die das Eigenkapital erhöht hat.

Net Asset Value

Zum 31. Dezember 2008 ergab sich ein Net Asset Value von 942,8 Mio. € oder 27,43 € je Aktie gegenüber 925,1 Mio. € oder 26,91 € je Aktie im Vorjahr.

in T€ 2008 2007
Eigenkapital 860.450 860.798
zzgl. latente Steuern 82.313 64.303
Nettovermögen Deutsche EuroShop = Net Asset Value 942.763 925.101
Anzahl Aktien in Stück 34.374.998 34.374.998
Net Asset Value je Aktie in € 27,43 26,91

 

Net Asset Value (Balkengrafik)

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